内地楼市连跌了47个月，整整快4年了。
有些城市偶尔成交量起来了一点，被拿出来说是回暖，但价格呢？还在跌。上周一个客户问我，他上海的投资房要不要卖，账面已经缩水快百万了。我说，先看清楚一件事——这轮楼市，谁已经反弹了，谁还在坑底。
成交量回暖跟真正反弹，差着好几个段位。香港是个例外。
2025年，香港楼市一二手住宅累计成交62832宗，同比涨了18.3%，是近4年的最高水平；成交总价干到了6142亿港元，同比涨了15%；更关键的，全年房价指数涨了约3.25%。
别小看这3个多点。这是香港楼市连跌3年之后，第一次上涨。量价齐涨，这才是真正的健康市场。
2026年2月，高盛出了一份报告，把今年香港楼价升幅预测大幅上调到12%，摩根大通紧跟着把预测从5%-7%一口气调到10%-15%。两家顶级投行罕见地在同一时间指向同一个方向，这种事情不多见。
当然，香港不是突然就涨了。它也熬过了3年多的至暗时刻，跟内地的节点几乎一致。2021年香港楼市风光无限，那一年成交量创下2013年以来的最高值。
但2022年直接暴跌39.4%，2023年继续在低位徘徊，从高点到2025年初，房价累计跌了25%-30%，一分钱不少。
跌得和内地一样深，但触底之后，反弹来得快得多。2024年2月香港撤辣，取消了之前所有的调控限制，接下来连续两年成交量大涨，房价从2025年3月触底，一口气连涨9个月，再也没有回头。
为什么香港能率先反弹？供求关系，从来不骗人。
2022年，香港推出了“抢人才计划”。短短三年，累计批出近40万宗申请，约26万名人才带着家人落地香港。这些人可不是普通打工人，平均年薪高达82万港元，购买力直接拉满。
26万人一落地，第一件事是什么？找地方住。租房需求起飞，购房需求跟着起飞，观望的人眼看着成交量放大、价格往上走，心态瞬间就崩了——再不买，真要涨了。
需求来了，成本又在同步下降。按揭利率从高位的5.5%回落到了3.25%，中原地产数据显示，2025年12月租金回报率是3.43%，已经高过按揭利率。
什么意思？现在买房自住，每个月的供款，比租同一套房还便宜。这叫“供平过租”，连续8个月了。这个格局一旦形成，从租转买的人就会越来越多，这是最朴素的经济账。
偏偏这个时候，房子的库存还在降。新房库存已连续11个月减少，2025年底只剩1.84万套，创29个月新低。需求多，房子少，根本不愁卖，想不涨都难。
再看一个数据你感受一下。2025年，内地买家在香港一二手住宅市场注册量13906宗，涉及金额1379亿港元，宗数和金额双双创下历史新高。香港每卖出4套住宅，就有1套被内地买家买走。
这些人里，大量是通过高才通来港的精英，还有一部分是孩子在香港读书的内地家长——香港把公立大学非本地生招生上限从20%提到了40%，扩招直接推高了学校周边租金，当租金和月供持平，家长的选择就很简单了：直接买。
同样一套钱，有人还在等内地那口气能不能喘过来，有人已经在香港赚到了差价。
不是说内地的房子都不能要，但如果你手上有一套资产，账面在缩水、现金流还在倒贴，你得想清楚，你是在守一个信仰，还是守一个真正值得守的东西。
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