这个国庆假期，楼市真的有点不一样了。
根据楼市日历的数据，10月1日到5日，25个重点城市二手房成交同比增长43%。
其中，东莞涨幅最大，达到100%，厦门、上海、徐州、青岛四城涨幅超过60%，苏州、合肥、杭州、北京、西安等八个城市涨幅超过50%。
更值得注意的是，25城没有一座掉队，全部正增长。
这组数据一出来，很多人第一反应不是“又要大涨了吧”，而是：楼市是不是真的已经悄悄变了？
01、成交先动起来，说明市场情绪在回暖
楼市最怕的，不是贵一点，而是没人动。只要成交还在，市场就还有温度。
今年国庆期间，二手房市场率先启动了，这表明观望的人群也开始有所松动了。特别是东莞，二手房成交同比翻番，这样的信号很强。
由于东莞前几年调整得比较到位，市场已经历过一轮深度下跌，所以现在还能跑出100%的增长率，并不是没有需求，而是需求一直受到压制。
上海也具有代表性。
9月份上海二手房网签量为23581套，已经连续7个月保持在2.3万套以上，并且创下了过去六年同期的新高。
这不是一天两天就能达到的热度，而是在过去几个月里一直维持在较高的水平上。
北京也并不差。
在国庆节前的6天里，北京市的成交量大约为3800套左右，带看量也有所增加。
深圳那边，9月份客户的成交周期由原来的143天缩短到了现在的128天，这就表明客户做决定的速度变快了。
把上面的数据放在一起看的话，就可以得出一个结论：市场并不是一下子变得火热起来的，而是逐渐恢复了生机。
02、为什么突然热了？背后其实有四股力量在一起推
房地产市场的发展变化，并不是由一个因素决定的。
第一，政策已经起到了托底的作用
828新政之后，政策力度加大了很多。首套房首付比例为15%，贴息之后的利率只有2.06%，贷款期限可以延长到40年。
另外，10月1日开始实施的贴息政策“免申即享”，以及京沪穗汉等地现房销售的推进，都使得交付风险不断降低。
对很多家庭来说，买房最怕的不是价格本身，而是不确定。现在政策做的，就是尽量把这种不确定性往下压。
第二，压抑的需求在慢慢释放
据中指研究院测算，2022-2025年间，商品住宅销售面积相比2021年的高点会减少大约4.5亿平方米。
这说明什么？说明很多需求不是没了，而是被延后了。
结婚需要一套房子、孩子上学需要改善住房条件、父母一起居住也需要更换新房，这些都是实实在在的居住需求，并不是一时的情绪。
当市场发出信号的时候，这些需求就会又会重新出现。
贝壳数据表明，9月份重点城市的“卖一买一”换房比例已经达到了42%。也就是说现在除了刚性的需求之外，改善型的需求也开始回来了。
第三，租金和月供越来越接近
以前人们不愿意买房子，是因为认为租房子更经济。但是现在这笔账，越来越不好算了。
一套150万左右的首套房，首付22.5万，贴息之后月供大概为3900元左右；而在南京、武汉、成都、东莞等城市中，同价位的房子租金一般在3500-4500元/月左右。
也就是说，月供和租金差不多，甚至月供还可以低一些。
如果是这样的话，那么很多家庭就会重新考虑：为什么我不直接买一套属于自己的房子呢？
第四，成本底在抬高，房价下行空间被压缩
中信证券计算出的结果是，核心城市的商品房开发成本相比去年增长了15%-20%。目前很多项目的售价都接近成本线了，有的央企也已经开始收回1%-2%左右的折扣。
那么这又表示什么呢？也就是说开发商也不再想继续无限往下让了，因为再让下去就没有利润了。
所以市场继续大幅下探的空间，其实已经比较有限。
03、不只是成交回暖，聪明钱也已经先动了
真正先做出反应的人，并不是普通人，而是资金。
外资的情况如何？
全球长线外资逆市增持中国的资产。挪威主权基金上半年持有的中国股票市值超过470亿美元，阿布扎比投资局一季度对中国股市的持仓增加幅度达到223%。
这并不是为了追热点，而是因为长期的资金开始重新审视中国了。
再看李嘉诚。
前期套现了欧洲资产之后，手中有了大量的现金，又回到了北京御翠园这样的项目上。这样的行为表示什么意思呢？也就是说他也开始关注周期的变化了。
国内险资以及大厂的动作也十分明显。
新华保险与中金公司以37亿的价格购买了9个万达广场，友邦以87亿的价格获得了上海北外滩金融中心。字节跳动在北京不断地拿地，而拼多多则直接买了陆家嘴的一栋楼。
上海写字楼里，自用买家占比从26%升到了50%。
这就很清楚了，过去人们都是租房子，而现在越来越多的人开始直接买房。租客变成业主，也说明了市场的信心发生了变化。
土地市场的情况也不好。
中海在828新政之后的22天内，在11个城市的土地市场上拿下了228亿的资金；中海、招商、中旅联合拿下了上海徐汇区高总价地块，楼面价为11.4万元/平方米；西安一块地拍了24轮，溢价率达到了40%。
开发商敢这样拍，说明他们不是乱来，而是算过账。他们的判断大概率是：未来价格不会比今天更差。
04、这轮不是全面大涨，但很可能是周期的转折点
很多人看到成交涨了，就会直接联想到房价要起飞。其实并不是这样的。
更确切地说，本轮是政策底、成交底、价格底三者相继出现的过程。过去的几次楼市转折都是类似的：先是政策放松，接着成交量上升，最后房价才开始稳定下来。
一般而言，成交量要比价格提前3-6个月出现。所以现在看到成交回暖了，后面的价格走势应该会比较缓慢地表现出来。
但也别误会，这不是2009年、2016年那种普涨时代。目前城镇化率达到67%，居民杠杆率也不低了，市场的分化将会越来越严重。
核心城市、核心地段、好的产品，可以先修复；非核心地区、缺少人口支持的项目，也会逐渐承受压力。
因此以后并不是所有的房子都会升值，而是其中一部分房子会不断升值。
写在最后：
今年国庆期间，全国25个城市二手房成交量比去年同期增长了43%，其中东莞成交量翻了一番，上海、厦门、杭州、北京等地也出现了明显的复苏迹象。
这不是嘴上热，而是真金白银的交易在变多。
以前人们常说楼市不行了，但是市场并不会因为一句话而停止。只有在你犹豫不决的时候才会改变方向。
所以这次的信号已经很明确了，并不是全部上涨，也不是完全反转，而是楼市进入了新的阶段。
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